Vendita di unità immobiliari: Le verifiche a tutela di chi acquista

Negli atti di vendita di unità immobiliari, acquirente e venditore inseriscono sempre la clausola con cui il primo si impegna ad accettare il regolamento condominiale ma, quasi mai, ha la possibilità di consultarlo prima di firmare e rendersi conto di clausole che possono rendere l’acquisto poco conveniente.

Può accadere che un regolamento vieti la destinazione dell’appartamento a studio professionale o un box-cantina a locale hobby oppure a deposito. Lo stesso regolamento può inoltre consentire di esercitare un diritto di sopraelevazione.

Chi acquista dovrebbe essere sempre informato che le spese condominiali saranno a suo carico per l’anno in cui acquista e quello precedente. Infatti le disposizioni di attuazione del Codice civile, pongono l’acquirente nella posizione di solidale responsabile dei debiti condominiali che non fossero stati versati dal venditore.

Quindi il condominio potrà chiedere al nuovo condomino il saldo delle quote fino a due anni indietro l’acquisto e solo successivamente potrà rivalersi per venditore. di arretrati al nuovo compratore e quest’ultimo. solo in seguito potrà rivalersi sul venditore. Per anno in corso e antecedente non si intende quello previsto dal bilancio condominiale.

Quando accade che diversi proprietari, come l’ex condomino-venditore, non abbiano pagato i fornitori e questi ingiungono il saldo per i servizi resi, il condominio è costretto a ripartire in proporzione ai millesimi di proprietà i debiti, in attesa di potersi rivalere sui morosi.

Anche questo finirà per trasformarsi in un ulteriore aggravio per chi ha acquistato da poco il bene-casa e poichè ogni condomino è corresponsabile dei debiti condominiali verso terzi, il nuovo acquirente rischia di vedersi chiedere tutto l’importo vantato dai creditori perfino se ha versato regolarmente le sue quote.

Vale la pena quindi di informarsi presso l’amministratore condominiale della situazione debitoria di chi ci vende un appartamento. Quando l’amministratore si appella alle norme sulla «privacy» sarà bene farsi rilasciare un’apposita autorizzazione dal venditore.

Sapere opportuno anche che l’acquirente conoscesse a quali spese si andrà incontro divenendo proprietari . Basterà pretendere dal venditore almeno una copia dei versamenti o dei consumi utenze o, ancora meglio, copia degli ultimi rendiconti e dell’ultimo preventivo per sapere se sono previsti notevoli interventi di ristrutturazione (rifacimento del tetto, ripitturazione della facciata).

Seppure controverso chi, tra acquirente e venditore, sia responsabile del pagamento delle spese straordinarie pregresse, chi cioè era proprietario al momento in cui è stata assunta la delibera che le ha decise, oppure chi è proprietario al momento in cui si deve pagare la rata di spese ma, una più recente e convincente orientamento della Cassazione indirizza verso la prima tesi. ?

Infine, molta attenzione andrà posta all’eventualità che il condominio abbia in corso azioni giudiziarie, perchè si può essere chiamati a contribuire alle spese di soccombenza del condominio e all’eventualità che l’acquirente possa ereditare liti in giudizio con un vicino anche se non corre il rischio di vedersi trasferita una responsabilità penale.

 

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